Casas en preventa en Guadalajara: qué revisar al apartar

Por Patrimonio Inmobiliario · 2026-11-04

Antes de dar un enganche en una preventa en Guadalajara, pide tres cosas por escrito: que el desarrollador acredite que es dueño del terreno y qué gravámenes tiene, que te muestre las licencias y permisos de la obra, y el contrato de preventa con su número de registro ante Profeco. Si algo de eso falta o se retrasa, no apartes. Aquí está la lista completa y la razón de cada punto.

Información general. No sustituye la revisión de tu contrato por un abogado.

Qué es una preventa, en corto

La NOM-247-SE-2021 (Diario Oficial de la Federación, 22 de marzo de 2022) define el contrato de preventa como una compraventa sujeta a condición suspensiva: el proveedor se obliga a construir el inmueble y tú haces un pago anticipado, normalmente a precio preferente. Por eso el riesgo principal es que la casa se entregue en fecha, con lo ofrecido y sin problemas legales. Texto de la norma en el DOF

Lo que el proveedor debe darte según la norma

La NOM-247-SE-2021 obliga al proveedor a poner a tu disposición, entre otros puntos:

nombre comercial y razón social, y datos de contacto,
acreditación de la propiedad del inmueble o de su derecho a venderlo, y los gravámenes con que cuenta (excepto los del crédito que use para construir),
los métodos de pago por unidad, señalando cuáles pueden adquirirse con crédito Infonavit, FOVISSSTE, bancario u otro,
licencias, permisos y autorizaciones de las autoridades,
especificaciones: ubicación, colindancias, medidas, servicios, acabados y sistema constructivo,
número de registro ante Profeco del contrato con el que comercializa,
medios para presentar quejas.

Durante toda la preventa, además, el precio y las características de las viviendas deben estar a la vista, y la preventa debe hacerse con un contrato de adhesión registrado en Profeco.

Lista para llevar al apartado

Marca cada punto antes de entregar dinero.

Propiedad del terreno. Pide el dato de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (folio) y solicita el certificado de libertad o gravamen: cuesta 714 pesos por inmueble (Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, artículo 16, fracción VI, inciso a). Revisa quién aparece como titular y qué hipotecas o embargos constan. Ley de Ingresos 2026
Licencias y permisos. Pide copia de la licencia de construcción y de las autorizaciones que menciona el contrato. La norma obliga al proveedor a ponerlas a tu disposición; revisa que correspondan al terreno y al proyecto que te venden, y que estén vigentes.
Contrato de preventa. Verifica que sea un contrato de adhesión registrado en Profeco y pide el número de registro. Revisa el proyecto ejecutivo de construcción, que la norma obliga a poner a tu disposición, y la descripción del inmueble y sus acabados.
Fecha de entrega y penalización. Pide que la fecha de entrega esté escrita. La pena convencional debe ser recíproca y equivalente: si el desarrollador se atrasa, le corresponde lo mismo que a ti si te atrasas.
Garantías. El contrato debe informar si existe garantía hipotecaria, fiduciaria o de otro tipo, y cómo se instrumenta.
Enganche. Exige comprobante por lo que pagues. Revisa que el contrato diga que lo pagado forma parte del precio, qué pasa si decides no continuar y cómo reclamar la devolución si el contrato se rescinde por causa del proveedor.
Cambios al proyecto. Si el proyecto se modifica durante la obra, la norma exige avisarte; revisa qué puedes decidir en ese caso.
Forma de pago de lo restante. Pregunta por escrito si la unidad puede adquirirse con crédito Infonavit, FOVISSSTE o bancario, y cuándo se tramita. La norma exige que el proveedor lo señale por unidad.
Precio total, no solo mensualidad. En operaciones de crédito, la norma indica que el precio total depende de los conceptos de crédito y notariales que debes consultar con los promotores.

Preventa y crédito: lo que sí y lo que no

Las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit piden, en su regla décima, fracción VIII, que la vivienda cuente con un dictamen técnico aprobatorio, y el avalúo vigente aparece entre los documentos del Anexo 1. Consulta siempre la versión vigente. Reglas en el DOF Si la vivienda aún no existe, todavía no hay nada que dictaminar ni valuar. Por eso, antes de apartar, pide por escrito cuándo y cómo se tramitaría el crédito de tu unidad y no te quedes con una promesa verbal.

Qué hacemos nosotros y qué no

No listamos inventario en esta guía. Te ayudamos a revisar la documentación del desarrollo que ya te interesa, a calcular tu rango de compra y a ordenar el crédito.

Nuestra oficina está en Calle Magisterio 1501, C.P. 44270, Guadalajara. Para consultar un folio o pedir un certificado, la autoridad que lo expide es el Registro Público de la Propiedad; nosotros te acompañamos con la revisión de los papeles. El registro lo resuelve la autoridad en sus plazos y no tenemos trato preferente.

Errores comunes

Apartar por presión de "últimas unidades" sin ver el contrato.
Dar enganche sin saber quién es el titular del terreno.
Confiar en una promesa verbal de crédito a la entrega.
No guardar comprobantes de cada pago.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos debo pedirle al desarrollador antes de dar enganche?

La NOM-247-SE-2021 obliga al proveedor a poner a tu disposición, entre otros datos, la acreditación de la propiedad del inmueble y sus gravámenes, las licencias, permisos y autorizaciones, el proyecto ejecutivo, los métodos de pago por unidad y el número de registro del contrato ante Profeco.

¿Cómo se paga el enganche en una preventa?

Depende del desarrollo y del contrato. La NOM-247-SE-2021 exige que te den comprobante de cualquier anticipo y te informen antes de pagarlo cómo se abona al precio y cómo y en qué plazo se devuelve (numeral 4.4); para el enganche, que el contrato diga que la cantidad pagada forma parte del precio y cómo reclamar su devolución si el contrato se rescinde por causa del proveedor (numeral 4.5). Pide el calendario de pagos por escrito.

¿Qué pasa si el desarrollador no entrega la casa?

Revisa en el contrato la pena convencional, que según la NOM-247-SE-2021 debe ser recíproca y equivalente para ambas partes, y si existe garantía hipotecaria, fiduciaria o de otro tipo. Un abogado debe revisar tu contrato; esta guía no lo sustituye.

¿Puedo usar crédito Infonavit en una preventa?

Depende de la unidad y del desarrollo. La norma exige que el proveedor señale qué unidades pueden adquirirse con crédito Infonavit, FOVISSSTE, bancario u otro. Las reglas del Infonavit piden que la vivienda tenga un dictamen técnico aprobatorio, así que si todavía no existe, pregunta por escrito cuándo y cómo se tramitaría tu crédito. No des por hecho una promesa verbal.

¿Cuánto cuesta revisar si el terreno está libre de gravámenes?

El certificado de libertad o gravamen del Registro Público de la Propiedad cuesta 714 pesos por inmueble según la Ley de Ingresos de Jalisco 2026, artículo 16, fracción VI, inciso a. Hay exenciones en casos específicos que fija la misma ley.